要簽訂合同明確責任劃分
對于在異地奮斗打拼的人來說，租房子可能是他們?nèi)松胁豢杀苊獾囊欢谓?jīng)歷。日前，有媒體調(diào)查結(jié)果顯示，在一眾租房者中僅有不足三成受訪者表示租房有安全感，而使租房者感覺不安的因素則有多種原因，包括租賃糾紛、安全隱患等方面的問題。
租賃糾紛
糾紛一：房屋被原房主出售
一年前，大連市民李女士從原房主丁女士手中租賃了位于甘井子區(qū)的一棟公寓樓作為開設(shè)美容院之用。按照約定，李女士一次性付給丁女士整年租金。半年多時間過去，李女士突然被告知該房子被丁女士出售給了新房主陳先生，并被丁女士通知，要她在三個月內(nèi)搬出該房子，新房主即將收房入住。
于是，無奈的李女士只好聽從原房主所言，積極尋找新的營業(yè)場所。“這個房子相當于租用了9個月，原房主丁女士說讓我搬走的時候，我并沒有想過剩下3個月的租金會出什么岔子，認為在交房子時是會退還給我的，沒想到，根本沒人愿意還我這筆租金。”李女士告訴記者，等到新房主來收房子時，根本不肯退還我的租金，打電話給原房主，原房主不耐煩地說房子已經(jīng)賣出，跟她沒有關(guān)系。“3個月租金差不多1.4萬元，兩任房東都不肯承擔，實在不行，我也只好走法律途徑解決了。”
北京金誠同達律師事務(wù)所沈陽分所的蒲偉律師表示，我國《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”
同時，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。”這就是“買賣不破租賃”原則。也就是說，如果在已經(jīng)租賃了房屋之后，即使房主將房屋出賣給了他人，房屋租賃合同也應(yīng)當繼續(xù)履行，直至合同履行完畢，或者新房主與租房人解除原租賃合同。如果原房主在出售房屋的時候，并沒有告知新房主房屋已經(jīng)租賃的情況，那么新房主因此產(chǎn)生的損失，可以向原房主進行主張，而不能簡單地將租客攆走。即使是新房主要求解除房屋租賃合同，則其也需要按照法律的規(guī)定及租賃合同的約定，向租客承擔違約責任。
蒲偉稱，像李女士這樣，可以向人民法院要求繼續(xù)履行租賃合同，但是，如果所租房屋在出租前已經(jīng)被抵押給了新房主，換句話說，新房主是因為行使抵押權(quán)而取得房屋所有權(quán)的，或者在房屋出租前就已經(jīng)被人民法院依法查封的，則這種所有權(quán)變動會影響到房屋租賃合同的履行。
糾紛二：大房東不租，二房東不賠
在沈陽打工的小騰租住了渾南新區(qū)一棟住宅，租住時間截止到今年8月底，可在7月初的時候大房東突然不租了。“按理說二房東應(yīng)賠償我1500元，就在我要求二手房東理賠期間，她突然不露面了，打電話也不接，報警后民警也說沒辦法，讓我無比氣惱。”
根據(jù)我國《合同法》第二百二十四條對租賃合同的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
蒲偉認為，如果二房東是擅自轉(zhuǎn)租，則大房東可以基于物權(quán)解除合同，租房者只能向二房東索賠；如果二房東是在大房東的同意下，將房子轉(zhuǎn)租，則可以主張二房東違約，要求二房東承擔違約責任，但根據(jù)合同的相對性也無法主張繼續(xù)履行合同來對抗大房東。
因此，無論二房東是合法轉(zhuǎn)租還是擅自轉(zhuǎn)租，租房者都只能向二房東要求對方承擔違約責任以及賠償，但如果無法找到二房東也無法通過訴訟的方式來維護權(quán)利的話，恐怕很難維權(quán)。畢竟涉案的金額也未達到刑事犯罪的量刑，私人間的經(jīng)濟糾紛未達到數(shù)額公安機關(guān)是無法介入的。
所以，蒲偉提醒租房者在租賃房屋的時候，一定要注意核實有關(guān)房屋所有權(quán)證書及出租人的身份，并且明確約定違約責任，以最大程度保護好自己的合法權(quán)益。當發(fā)現(xiàn)可能被人利用虛假的證件騙取了房租時，應(yīng)當及時報警處理。
安全問題
群租房背后的安全隱患
群租房，是將住宅通過改變房屋結(jié)構(gòu)和平面布局，把房間分割改建成若干小間分別按間出租或按床位出租。在許多大城市里，群租房因其價格低廉，成為很多外來務(wù)工的低收入群體的暫居之所。
日前，記者在“58同城”“趕集網(wǎng)”等網(wǎng)站上看到，我省沈陽市、大連市等地群租房招租信息比比皆是。記者注意到，這些招租信息主要以單個床位為主，價錢在每月200到300元不等。“看起來有點像大學寢室，但兩者一比較，群租房明顯存在諸多安全隱患。”業(yè)內(nèi)人士透露，很多群租房都不同程度存在更改房屋結(jié)構(gòu)、改造水路和電路的現(xiàn)象，部分業(yè)主用非耐火材料的木板分隔房間，電線亂分布，易引起火災(zāi)，存在較大的安全隱患。
“群租房的主要需求者為一些低收入群體，如大學生蟻族、外來務(wù)工者，他們買不起房，也租不起獨立的公寓，所以只能選擇較廉價的群租房。但由于人員復(fù)雜，流動性大，財物保管問題也是不容忽視的。”業(yè)內(nèi)人士提醒租房者，變更房屋內(nèi)部格局、改變原有規(guī)劃設(shè)計，需要向規(guī)劃、建設(shè)部門報批，重新報建，同時還要通過消防驗收才可投入使用，否則就屬于違建。而一旦被列為違建后，租賃交易不受法律保護，租戶之前繳納的押金和定金可能有不能退回的風險，由此也可能產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛。
據(jù)悉，當前的群租房問題一直是大城市市政管理的痛點。為了規(guī)避群租房中潛在的安全隱患，各個城市先后出臺了多種針對群租房的禁令。然而，不論禁令多么嚴格，群租房亂象都屢禁不止。
蒲偉認為，從長遠來看，要解決大都市低收入群體的住房問題，即從根本上解決群租房亂象問題，還需要有關(guān)部門加強以公租房為主的公共住宅建設(shè)，為有租賃需求的人們提供面積合理、價格可接受的住處。
租房注意事項
業(yè)內(nèi)人士建議租房者在租房前理清注意事項。
首先，選擇一家正規(guī)的中介公司。在沒有書面合同的約束下，一旦出現(xiàn)各種糾紛，往往是各說各理，難以厘清其中的是非曲直。中介公司出具的正規(guī)合同則可明文規(guī)定風險糾紛中的權(quán)責問題。
其次，合同簽訂之前檢查房屋各項設(shè)施。租房時如果遇到安全問題，一定要協(xié)商妥當。切不可因租金便宜、交通便利而忽略房屋安全隱患。對存在風險的門窗、電線、管道等，務(wù)必要求進行更換或者維修。
第三，明確發(fā)生財物損失的責任歸屬。正規(guī)的租賃合同中，都應(yīng)寫明相應(yīng)的條款。如果因為門窗設(shè)施不牢靠，給竊賊預(yù)留了盜取室內(nèi)財物的空間，那么，租客的經(jīng)濟損失就應(yīng)有一個明確的責任分擔。另外，合租相比于整租往往存在更大的風險。
業(yè)內(nèi)人士強調(diào)，除了租客要對自己的安全問題提高意識，加強防范外，也離不開政府和相關(guān)監(jiān)管部門的共同努力。加大對出租房的監(jiān)督，建立便捷的投訴機制，這些都是降低租房安全風險系數(shù)的有效舉措。