辦案人：王飛
職務(wù)：遼寧百聯(lián)律師事務(wù)所律師
2012年5月，租戶李某與沈陽(yáng)市民呂某簽訂了房屋租賃合同，合同約定：租賃期限為5年，月租金為500元，在租期未到前，雙方都不得終止租賃合同，不得提高或降低房租，如果呂某終止協(xié)議，賠償李某5年的房租，如果李某終止協(xié)議，所交房租不退；租賃期滿時(shí)，李某應(yīng)將房屋完整地交還呂某；所租房屋只準(zhǔn)李某管理使用，不允許轉(zhuǎn)租。合同簽訂后，雙方又將房屋租賃合同交給房管部門(mén)備案，之后，呂某即將房屋交付給李某使用。
2014年，李某將該房屋轉(zhuǎn)租給其朋友占某使用，并由占某支付租金。呂某認(rèn)為李某違反了不得轉(zhuǎn)租的約定，委托我出庭打官司，要求收回房屋。
《合同法》第二百二十四條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定：承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書(shū)面同意。承租人未經(jīng)出租人書(shū)面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同、收回房屋并要求承租人賠償損失。
本案中，李某和呂某簽訂的房屋租賃合同規(guī)定了“所租房屋只準(zhǔn)承租人使用，不允許轉(zhuǎn)租”的條款，李某在長(zhǎng)期不需要租賃房屋時(shí)，完全可以與呂某協(xié)商解除合同，但其擅自將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人使用，違反了法律和雙方訂立的租賃合同中規(guī)定的義務(wù)，侵犯了出租人應(yīng)享有的權(quán)利，因此，出租人呂某有權(quán)提前解除該租賃合同，收回房屋。